Die Mietwohnung ist nicht automatisch gefährdet
Eine laufende Privatinsolvenz bedeutet nicht, dass Sie Ihre Wohnung verlieren. Das Mietverhältnis läuft ganz normal weiter.
Der Mietvertrag bleibt grundsätzlich bestehen, solange Sie drei Dinge einhalten: Sie zahlen die Miete weiterhin pünktlich, Sie lassen keine erheblichen Rückstände entstehen, und Sie erfüllen Ihre vertraglichen Pflichten wie Rücksichtnahme und ordnungsgemäßen Gebrauch der Wohnung. Mehr ist nicht nötig, um in Ihrer Wohnung bleiben zu können.
Wichtig zu wissen: Der Insolvenzverwalter ist nicht berechtigt, Ihren Mietvertrag zu kündigen oder Ihr Mietverhältnis zu beenden. Die Wohnung, in der Sie selbst leben, ist für das Verfahren kein Vermögen, das verwertet wird. Ein Punkt verdient aber Aufmerksamkeit: Die Mietkaution kann Teil der Insolvenzmasse werden, dazu weiter unten mehr.
Wer die Miete pünktlich zahlt, muss auch in der Privatinsolvenz keine Angst um die Wohnung haben.
Darf der Vermieter wegen der Insolvenz kündigen?
Nein. Allein die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens ist kein Kündigungsgrund. Ein Vermieter darf Ihnen nur dann kündigen, wenn ein gesetzlicher Kündigungsgrund vorliegt. Dass Sie in Privatinsolvenz sind, gehört nicht dazu.
Solche gesetzlichen Gründe sind zum Beispiel Mietrückstände oder Vertragsverletzungen wie eine Störung des Hausfriedens. Die Insolvenz selbst zählt nicht dazu. Nur weil Sie das Verfahren durchlaufen, dürfen Sie also nicht aus der Wohnung gesetzt werden.
- Die Eröffnung des Verfahrens allein berechtigt den Vermieter nicht zur Kündigung.
- Der Insolvenzverwalter darf Ihren Mietvertrag nicht kündigen oder beenden.
- Eine Kündigung ist nur bei einem gesetzlichen Grund möglich, etwa Mietrückständen oder Vertragsverletzungen.
Mietrückstände: hier liegt das eigentliche Risiko
Probleme um die Wohnung entstehen fast ausschließlich durch eines: Mietschulden. Wenn Rückstände bestehen, kann der Vermieter auch während der Privatinsolvenz eine außerordentliche Kündigung aussprechen.
Gesetzliche Grundlage ist § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Eine fristlose Kündigung ist danach in zwei Fällen möglich:
- Sie sind für zwei aufeinanderfolgende Termine mit mehr als einer Monatsmiete in Verzug, oder
- die Summe Ihrer Mietrückstände übersteigt zwei Monatsmieten.
Daraus folgt eine einfache, aber wichtige Regel: Zahlen Sie die Miete auch während der Insolvenz immer vorrangig. Die laufende Miete ist kein Posten, den man hinten anstellt. Sie sichert Ihr Dach über dem Kopf. Wenn das Geld knapp ist, sprechen Sie früh mit uns, damit es gar nicht erst zu Rückständen kommt.
Schon im Rückstand oder kurz davor? Wir helfen Ihnen in Salzgitter, kostenlos, und prüfen, wie sich die Wohnung sichern lässt.
Die Mietkaution gehört zur Insolvenzmasse
Die Mietkaution, die Sie beim Einzug hinterlegt haben, ist der Punkt, an dem die Insolvenz die Wohnung berührt. Sie wird im Insolvenzfall grundsätzlich Bestandteil der Insolvenzmasse. Das hat konkrete Folgen:
- Der Insolvenzverwalter kann die Kaution beanspruchen.
- Der Vermieter zahlt die Kaution an den Verwalter aus, sofern keine Forderungen offen sind.
- Sie selbst verlieren in der Regel den Anspruch auf Auszahlung der Kaution.
Eine Ausnahme: Hat der Vermieter offene Forderungen, etwa Mietrückstände oder Schäden in der Wohnung, darf er die Kaution entsprechend damit verrechnen. Was danach übrig bleibt, geht an die Masse.
Unser Tipp: Planen Sie ein, dass Ihre Kaution „weg“ sein könnte, vor allem mit Blick auf einen späteren Wohnungswechsel. Eine neue Wohnung verlangt meist eine neue Kaution, die nach der Insolvenz erst wieder angespart sein will. Wie das in Ihrem Fall genau aussieht, besprechen wir mit Ihnen.
Wenn Sie während der Insolvenz umziehen
Möchten oder müssen Sie während des Verfahrens umziehen, gibt es einige Besonderheiten zu beachten. Sie machen einen Umzug nicht unmöglich, aber sie verlangen etwas Vorbereitung.
Unsere Empfehlung: Sprechen Sie frühzeitig mit möglichen Vermietern und erklären Sie Ihre Situation offen und ehrlich. Viele reagieren verständnisvoller, als man befürchtet, gerade wenn Sie zeigen, dass Sie Ihre Miete zuverlässig zahlen.
Besonderheiten bei Sozialwohnungen
Wenn Sie in einer Sozialwohnung wohnen oder Anspruch auf eine haben, gelten besondere Schutzregeln. Auch hier gilt der einfache Grundsatz: Solange Sie die Miete zahlen, ist Ihr Wohnrecht gesichert.
Müssen Sie umziehen oder eine neue Wohnung suchen, müssen Sie das nicht allein stemmen. Nutzen Sie die Beratungs- und Unterstützungsangebote über das Jobcenter oder die Stadt Salzgitter. Wir zeigen Ihnen, welche Stelle für Ihren Fall zuständig ist und welche Hilfen Ihnen zustehen.
Müssen Sie den Vermieter informieren?
Nein. Es besteht keine Pflicht, den Vermieter über die Privatinsolvenz zu informieren, solange Sie die Miete zahlen. Das Verfahren ist Ihre Angelegenheit, und Ihr bestehendes Mietverhältnis berührt es nicht.
Ein Punkt, der oft übersehen wird, betrifft die Nebenkosten: Erstattungen aus einer Nebenkostenabrechnung können Teil der Insolvenzmasse sein und müssen dem Insolvenzverwalter angezeigt werden. Behalten Sie ein eingehendes Guthaben daher nicht eigenmächtig, sondern besprechen Sie es mit dem Verwalter oder mit uns. So vermeiden Sie unnötigen Ärger im Verfahren.
Fazit: Wohnung und Privatinsolvenz sind kein Widerspruch
Wer seine Miete regelmäßig bezahlt, muss auch im Insolvenzverfahren keine Angst um seine Wohnung haben. Probleme entstehen fast ausschließlich durch Mietrückstände oder Vertragsverletzungen. Beides lässt sich mit der richtigen Reihenfolge der Zahlungen und einer guten Beratung meist vermeiden.
Als gemeinnützige Beratungsstelle helfen wir Ihnen dabei, Ihre Rechte als Mieter zu sichern, strategisch klug mit dem Thema Mietkaution umzugehen und, falls ein Umzug nötig wird, eine neue Wohnung zu finden. Das Erstgespräch ist kostenlos, vertraulich und unverbindlich. Bei Bürgergeld, Sozialhilfe oder geringem Einkommen ist die gesamte Beratung kostenfrei.
Sie haben Fragen zu Ihrer Mietwohnung während der Privatinsolvenz? Wir helfen Ihnen in Salzgitter, kostenlos.